Bordeaux s'affirme comme une destination prisée pour l'investissement immobilier neuf en France. La métropole girondine conjugue patrimoine historique remarquable, dynamisme économique et qualité de vie exceptionnelle. Face à une offre qui se renouvelle constamment et des dispositifs fiscaux attractifs, les acheteurs disposent aujourd'hui d'opportunités variées pour concrétiser leurs projets résidentiels ou locatifs. Avec une architecture qui marie habilement bâtiments classiques et constructions contemporaines, la ville continue de séduire aussi bien les primo-accédants que les investisseurs avisés.
Le marché immobilier neuf bordelais en pleine évolution
Une dynamique portée par l'attractivité croissante de la métropole
Bordeaux traverse actuellement une période de transformation significative sur le plan immobilier. Malgré un contexte national marqué par une baisse des transactions de 4% en 2023 et une diminution des prix de 5,7% au premier semestre de la même année, la ville conserve des atouts majeurs qui expliquent sa résilience. Son inscription au patrimoine mondial de l'UNESCO avec plus de 400 monuments historiques constitue un argument de poids pour les acquéreurs en quête d'un cadre de vie d'exception. La proximité avec Paris, accessible en moins de deux heures quinze minutes par TGV selon la SNCF, renforce également son attractivité auprès des actifs et des entreprises cherchant à s'implanter dans une métropole régionale dynamique.
Pour explorer les programmes neufs à Bordeaux, les acheteurs bénéficient aujourd'hui de conditions particulièrement favorables. Pas moins de 66 programmes immobiliers neufs sont prévus dans la métropole en 2024, avec des prix de départ à partir de 150 000 euros pour un studio. Cette offre diversifiée permet de répondre aux différents profils d'investisseurs, qu'ils recherchent un bien pour y habiter ou pour générer des revenus locatifs. La ville maintient par ailleurs un taux de logements vacants de seulement 7%, témoignant d'une tension locative favorable aux propriétaires bailleurs. Cette situation découle notamment de la présence d'universités qui attirent une population étudiante nombreuse, créant une demande locative structurelle.
L'âge moyen du parc immobilier bordelais, datant de 1958, crée une mixité architecturale intéressante où les résidences neuves apportent des standards de confort et de performance énergétique actuels. La densité élevée du logement favorise le développement des commerces de proximité et des réseaux de transport, contribuant à la qualité de vie urbaine. Les monuments emblématiques comme la cathédrale Saint-André, qui accueille le Festival International d'Orgue, ou la basilique Saint-Michel avec son beffroi surnommé La Flèche, enrichissent l'environnement culturel de la ville. Le Grand-Théâtre, édifié en 1780 avec ses douze colonnes corinthiennes, ou encore le Palais de la Bourse se reflétant dans le miroir d'eau de la place de la Bourse, incarnent ce patrimoine architectural exceptionnel qui fait la renommée internationale de Bordeaux.
Les prix et typologies recherchées par les acquereurs
L'analyse des prix pratiqués dans les différents secteurs de la métropole révèle des écarts significatifs selon les quartiers. La Bastide affiche un prix moyen de 4 900 euros par mètre carré, avec une progression de 3% sur un an et une valorisation impressionnante de 26% sur cinq ans. Cette évolution témoigne du potentiel de certains secteurs en cours de renouveau urbain. Le quartier de Caudéran se positionne à 5 850 euros par mètre carré, enregistrant également une hausse de 2% sur un an et 26% sur cinq ans. Ces chiffres illustrent la dynamique de valorisation immobilière qui caractérise la métropole bordelaise.
Bordeaux Lac propose des appartements neufs à un prix moyen de 232 000 euros, tandis que le Belvédère se distingue par des logements abordables et spacieux. Le secteur d'Euratlantique, qui englobe la gare Saint-Jean et Belcier, offre un fort potentiel de valorisation à long terme grâce aux importants projets d'aménagement urbain en cours. Ce quartier accueille vingt programmes immobiliers neufs représentant plus de 2 200 logements disponibles à la vente, avec des prix avoisinant 4 900 euros par mètre carré. Les communes périphériques de la métropole bordelaise comme Pessac, Talence, Mérignac, Villenave-d'Ornon et Bègles constituent également des alternatives intéressantes pour les acheteurs recherchant un meilleur rapport qualité-prix tout en restant à proximité du centre-ville.
Les typologies proposées dans les programmes neufs s'adaptent aux différents besoins du marché. Les studios et T1, avec des prix débutant à 120 589 euros en TVA à 20%, s'adressent principalement aux investisseurs en Location Meublée Non Professionnelle pour des résidences étudiantes comme le programme Tribequa. Les T2 et T3 représentent les typologies les plus recherchées, avec des offres comme Brazza Lib proposant des appartements à partir de 229 900 euros éligibles au Prêt à Taux Zéro et au dispositif LLI, avec vue sur le pont Chaban Delmas. Pour les familles, les T4 et T5 offrent davantage d'espace, à l'image du programme Estuaire dont les prix démarrent à 364 400 euros, avec éligibilité au PTZ et vue sur la Garonne. À Carbon-Blanc, des appartements neufs sont proposés dès 169 000 euros avec des remises de 2 000 euros par pièce et les frais de notaire offerts.
Les quartiers phares pour investir dans le neuf à Bordeaux
Bastide et rive droite : la reconversion urbaine qui séduit
La Bastide incarne parfaitement le renouveau urbain que connaît Bordeaux depuis plusieurs années. Longtemps considéré comme un quartier populaire à l'écart du centre historique, ce secteur bénéficie aujourd'hui d'une attention particulière des promoteurs immobiliers. Avec des prix encore abordables autour de 4 810 euros par mètre carré, la Bastide attire les primo-accédants et les investisseurs en quête de valorisation future. Le quartier accueille plus de 1 500 logements neufs répartis dans de nombreux projets immobiliers, témoignant de l'engouement pour cette zone en pleine transformation.
L'amélioration des infrastructures et des équipements publics contribue à l'attractivité croissante de la rive droite. La création de nouveaux espaces verts, la rénovation de bâtiments anciens et l'implantation de commerces de proximité participent à la montée en gamme du quartier. Les acheteurs apprécient particulièrement la proximité avec le centre-ville tout en bénéficiant de prix plus accessibles que sur la rive gauche. Les programmes immobiliers neufs de la Bastide se caractérisent par une architecture contemporaine qui dialogue avec le patrimoine existant, créant une identité urbaine singulière.
Les dispositifs fiscaux disponibles renforcent l'intérêt d'investir dans ce secteur. Le dispositif Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt calculée sur le prix d'investissement plafonné à 300 000 euros par an et 5 500 euros par mètre carré. Les taux de réduction s'échelonnent selon la durée d'engagement locatif avec 9% pour six ans, 12% pour neuf ans et 14% pour douze ans. Cette fiscalité avantageuse, combinée au potentiel de valorisation du quartier, constitue un argument de poids pour les investisseurs locatifs. La Bastide bénéficie également d'une exonération possible de taxe foncière pendant deux ans, allégeant les charges des nouveaux propriétaires durant les premières années.
Bacalan et Chartrons : entre rénovation patrimoniale et modernité
Bacalan et les Chartrons représentent une autre facette de l'investissement immobilier neuf bordelais, alliant patrimoine industriel reconverti et nouvelles constructions. Le quartier de Bordeaux Maritime, dont Bacalan fait partie, se révèle particulièrement propice à l'investissement locatif. Les anciens hangars portuaires laissent progressivement place à des résidences modernes qui conservent l'esprit des lieux. Cette mutation urbaine attire une population diversifiée, mêlant jeunes actifs, familles et investisseurs séduits par le cadre de vie en bord de Garonne.
Les Chartrons, ancien quartier des négociants en vin, conjuguent rues pavées, échoppes bordelaises et immeubles haussmanniens avec des programmes immobiliers neufs soigneusement intégrés au tissu urbain existant. Le secteur bénéficie d'une excellente desserte en transports en commun et d'une offre culturelle riche avec galeries d'art, restaurants et commerces spécialisés. Les programmes neufs y proposent souvent des appartements avec terrasses ou balcons offrant des vues dégagées sur le fleuve, répondant à une demande croissante d'espaces extérieurs privatifs.
Saint-Augustin complète cette offre de quartiers attractifs pour l'investissement dans le neuf. Caudéran, avec ses 5 201 euros par mètre carré, séduit particulièrement les familles recherchant un environnement résidentiel et paisible. Le quartier compte environ dix programmes immobiliers neufs représentant un peu plus de 150 logements, offrant un cadre verdoyant tout en restant bien connecté au centre-ville. Les acheteurs peuvent compter sur l'accompagnement de conseillers disposant de plus de vingt ans d'expertise pour les guider dans leur choix parmi les plus de 200 programmes immobiliers neufs disponibles dans la métropole. Ces professionnels proposent des simulations personnalisées pour calculer la capacité d'emprunt, les mensualités ou encore les frais de notaire, facilitant ainsi la concrétisation des projets d'acquisition dans ces quartiers en pleine évolution.
